Warum ein sauberer Vertrag entscheidend ist
Viele private Vermieter unterschätzen die Bedeutung des Mietvertrags. Gerade wenn nur eine oder zwei Wohnungen vermietet werden, greift man schnell zu einem kostenlosen Muster aus dem Internet. Ein Vermieter aus Hannover erzählte, er habe jahrelang denselben Vordruck genutzt, bis er merkte, dass wichtige Klauseln inzwischen unwirksam waren. Ergebnis: Sein Mieter konnte die Renovierungspflicht einfach ignorieren – und der Vermieter blieb auf den Kosten sitzen. Kurz gesagt: Ein Mietvertrag ist kein Nebenpapier, sondern die Grundlage für alle Rechte und Pflichten.
Vertragsarten: unbefristet, befristet, Staffelmiete
Der Standard in Deutschland ist der unbefristete Mietvertrag. Befristungen sind nur mit sachlichem Grund erlaubt (§ 575 BGB), etwa Eigenbedarf oder geplante Sanierungen. Viele private Vermieter glauben fälschlicherweise, sie könnten einfach „nach zwei Jahren" befristen – das ist unwirksam. Auch Staffelmieten und Indexmieten sind möglich (§ 557a, § 557b BGB), müssen aber eindeutig im Vertrag geregelt sein.
Typische Fehlerquellen bei Klauseln
Gerade Schönheitsreparatur- und Kleinreparaturklauseln führen oft zu Streit. Der BGH hat mehrfach entschieden, dass starre Fristen für Renovierungen unwirksam sind. Auch pauschale Umlagen von Kosten ohne klare Regelung können unwirksam sein.
📌 Beispiel aus der Rechtsprechung
BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14: Klauseln mit starren Renovierungsfristen sind unwirksam.
Kaution und Nebenkosten
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB) und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verzinst angelegt werden. Wer das Geld einfach auf sein Privatkonto überweist, riskiert Rückzahlungsprobleme. Nebenkosten müssen im Vertrag klar benannt sein – pauschale Formulierungen („sämtliche Nebenkosten") reichen nicht.
💡 Praxistipp
Listen Sie alle umlagefähigen Kosten konkret auf und nutzen Sie geprüfte Vertragsmuster. Wer Nebenkosten nicht sauber im Vertrag regelt, kann sie später oft nicht auf den Mieter umlegen.
Schriftform: Pflicht oder Kür?
Rein rechtlich ist ein Mietvertrag auch mündlich gültig. Doch ohne Schriftform sind Konflikte vorprogrammiert: Welche Nebenkosten waren gemeint? Welche Kündigungsfrist gilt? In der Praxis sollte daher immer schriftlich gearbeitet werden – egal, ob man nur eine Einliegerwohnung oder mehrere Objekte vermietet.
Checkliste: Darauf sollten Vermieter im Mietvertrag achten
- Vertragsart (unbefristet, befristet, Staffelmiete, Indexmiete) klar festgelegt
- Kaution (max. 3 Monatsmieten) korrekt geregelt
- Nebenkosten konkret aufgelistet
- Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen rechtssicher formuliert
- Schriftform eingehalten
- Mietanpassungsklauseln aktuell und rechtskonform
Fazit
Ein rechtssicherer Mietvertrag schützt Vermieter vor bösen Überraschungen. Alte Muster sind riskant, weil sich die Rechtsprechung laufend ändert. Wer aktuelle Vorlagen nutzt, Nebenkosten klar benennt und unwirksame Klauseln vermeidet, schafft eine stabile Basis für das Mietverhältnis – und spart sich teure Rechtsstreitigkeiten.