Die Vermietung von Wohnraum ist eine attraktive Möglichkeit, Vermögen aufzubauen und regelmäßige Einnahmen zu erzielen. Doch spätestens bei der Steuererklärung wird vielen Vermietern klar: Mieteinnahmen zu verwalten ist mehr als nur ein Mietvertrag und monatliche Überweisungen. Der steuerliche Bereich ist komplex – aber wer ihn versteht, kann hohe Vorteile nutzen und Steuern sparen.
Dieser Leitfaden richtet sich speziell an private Vermieter von Wohnraum und erklärt verständlich und praxisnah, worauf Sie achten müssen.
1. Private Vermietung: Die steuerliche Grundlage
Sobald Sie Wohnraum vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese werden im Rahmen der Einkommensteuer erfasst.
Wichtig für private Vermieter: Solange Sie eine Wohnung oder ein Haus langfristig vermieten und keine hotelähnlichen Leistungen anbieten (z. B. tägliche Reinigung, Frühstück, Rezeption), gilt Ihre Tätigkeit nicht als Gewerbe.
→ Die überwältigende Mehrheit der Wohnraumvermieter bleibt in der privaten Vermietung – steuerlich häufig die angenehmste Lösung.
2. Was gehört alles zu den Einnahmen?
Zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählen nicht nur die Kaltmiete.
Einnahmen sind u. a.:
- Kaltmiete
- Nebenkostenvorauszahlungen
- Zahlungen für Stellplätze, Garagen, Abstellräume
- Entgelte für mitvermietete Möbel
- Einmalige Zahlungen (z. B. Abstandszahlungen des Mieters)
Keine Einnahmen sind:
- Kautionen, solange sie nur verwahrt werden
- Erstattungen des Mieters für Schäden, die über Kostenersatz laufen
Praxisbeispiel: Mieter zahlt 900 € Kaltmiete + 200 € Nebenkosten = 1.100 € Einnahmen monatlich. Die Nebenkosten müssen später gegenüber der Hausverwaltung bzw. dem Finanzamt abgerechnet werden.
3. Werbungskosten: Alles, was Vermieter absetzen können
Der große Vorteil bei Vermietung: Alle Kosten, die durch die Immobilie verursacht werden, gelten als Werbungskosten und mindern die Steuerlast.
3.1 Abschreibung (AfA) – der wichtigste Steuerposten
Der Gebäudeanteil Ihrer Immobilie kann über 50 Jahre mit in der Regel 2 % pro Jahr abgeschrieben werden.
(Beispiel: Gebäudeanteil 300.000 € → 6.000 € jährliche AfA)
Der Bodenwert ist nicht abziehbar.
3.2 Finanzierungskosten
Alle Kreditzinsen sind vollständig absetzbar:
- Darlehenszinsen
- Bereitstellungszinsen
- Vermittlungsprovisionen
- Notargebühren des Kredits
Wichtig: Die Tilgung ist nicht absetzbar – sie ist Vermögensaufbau.
3.3 Erhaltungs- und Modernisierungskosten
Diese Posten können sofort geltend gemacht werden:
- Reparaturen (Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Badezimmer)
- Austausch defekter Bauteile
- Kleinreparaturen
- Renovierungen vor oder nach einem Mieterwechsel
Herstellungsaufwand vs. Erhaltungsaufwand:
- Erhaltungsaufwand → Sofort abziehbar
- Herstellungsaufwand → Muss über AfA abgeschrieben werden
Richtlinie: Wenn der Standard einer Wohnung erheblich verbessert wird (z. B. sozialer Standard → gehobener Standard), handelt es sich tendenziell um Herstellungsaufwand.
3.4 Betriebskosten / Nebenkosten
Viele Ausgaben lassen sich direkt absetzen:
- Grundsteuer
- Gebäude-, Haftpflicht-, Hausratversicherung
- Abfall, Abwasser, Straßenreinigung
- Hausmeister und Winterdienst
3.5 Verwaltungskosten
- Steuerberatung
- Software zur Vermietung oder Buchführung
- Portokosten, Kontoführungsgebühren
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
3.6 Leerstand & Vermietungsabsicht
Auch bei leerstehender Wohnung sind Kosten voll absetzbar, solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht vorliegt.
(Dokumentation: Inserate, Maklernachweise, Besichtigungen)
4. Fallstricke, auf die private Vermieter achten sollten
4.1 Die 66 %-Grenze bei verbilligter Vermietung
Wenn die Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete liegt, dürfen Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden.
4.2 Vermietung an Angehörige
Erlaubt – aber:
- Mietvertrag muss marktüblich sein
- Mietzahlungen müssen tatsächlich erfolgen
- Laufzeiten, Kündigungsregeln und Nebenkostenabrechnung wie unter Fremden
4.3 Möblierte Vermietung
Einrichtungsgegenstände können über die AfA für bewegliche Güter abgeschrieben werden. Kleinere Anschaffungen bis 952 € brutto (GWG) sogar sofort.
4.4 Energetische Sanierungen
Bestimmte Maßnahmen können steuerlich gefördert werden:
- Dämmung
- Erneuerung Fenster
- Heizungserneuerung
Steuerermäßigung über 20 % verteilt auf drei Jahre möglich.
5. Steuervorteile optimal nutzen – häufige Strategien
5.1 Große Maßnahmen in ein Jahr bündeln
Wenn ohnehin eine Renovierung geplant ist: Arbeiten möglichst in ein Jahr legen → höhere Werbungskosten → Steuerlast sinkt.
5.2 Verluste nutzen
Verluste aus Vermietung können mit anderen positiven Einkünften (z. B. Gehalt) verrechnet werden.
5.3 Vermietung & Altersvorsorge
Wer langfristig plant, nutzt die Kombination aus:
- Mietüberschüssen
- Tilgung
- AfA
→ um steueroptimiert Vermögen und Altersvorsorge aufzubauen.
6. Dokumentation & Fristen – das A und O für Vermieter
Fristen:
- reguläre Abgabefrist: 31. Juli des Folgejahres
- mit Steuerberater: Verlängerung bis Ende Februar des übernächsten Jahres
Sauberes Belegmanagement
Sie sollten aufbewahren:
- Rechnungen (digital oder Papier)
- Zahlungsnachweise
- Mietverträge
- Übergabeprotokolle
- Inserate / Maklernachweise (bei Leerstand)
Digitale Tools oder Apps erleichtern die Organisation erheblich und reduzieren Fehler.
7. Praxisbeispiel: Steuerliche Auswirkung einer Mietwohnung
Einnahmen: 900 € Kaltmiete × 12 = 10.800 €
Werbungskosten:
- AfA: 6.000 €
- Zinsen: 3.200 €
- Hausgeldanteil nicht umlagefähig: 1.200 €
- Fahrten + Verwaltung: 300 €
Summe Kosten: 10.700 €
→ Zu versteuern: nur 100 €
→ Effektive Steuerlast: minimal
Viele Vermieter zahlen keine oder nur sehr geringe Steuern auf ihre Mieteinnahmen – weil die Werbungskosten hoch sind.
8. Checkliste für private Vermieter
Vor der Steuererklärung:
- Mietvertrag & Nebenkostenabrechnung prüfen
- AfA korrekt berechnen
- Zinsen & Darlehenskosten erfassen
- Reparatur- und Modernisierungskosten sammeln
- Versicherungen prüfen
- Leerstand dokumentieren
- Belege sortieren / digital archivieren
- Fristen im Blick behalten
Fazit
Private Vermieter haben zahlreiche Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu reduzieren – oft mehr, als ihnen bewusst ist. Entscheidend ist, die Regeln zu kennen und Belege sauber zu dokumentieren. Wer strukturiert vorgeht oder digitale Hilfsmittel nutzt, kann seine Vermietung nicht nur effizienter gestalten, sondern auch erhebliche steuerliche Vorteile realisieren.