Wer eine Immobilie vermietet, erwartet nicht nur eine stabile Anlage, sondern auch einen möglichst guten finanziellen Ertrag. Doch nicht jede Immobilienart bringt denselben Gewinn. Ob Studentenwohnung, Penthouse oder Mehrfamilienhaus: Der Typ der Immobilie und ihre Lage entscheiden wesentlich darüber, wie hoch die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis ausfallen.
In diesem Artikel werden verschiedene Immobilienarten miteinander verglichen – anhand aktueller Daten, Beispielen und konkreten Empfehlungen für private Vermieterinnen und Vermieter.
1. Stadtwohnung oder Haus auf dem Land: Wo liegt der Vorteil?
Stadtwohnungen mit ein bis drei Zimmern in guten bis mittleren Lagen sind stark nachgefragt. Sie lassen sich leicht vermieten, erzielen stabile Mieten und weisen geringen Leerstand auf. Die Kapitalrendite liegt hier je nach Stadt zwischen 3,0 und 5,0 Prozent.
Immobilien auf dem Land wirken auf den ersten Blick attraktiver, da die Kaufpreise oft deutlich niedriger sind. Die Kapitalrendite liegt teils bei über 5 Prozent. Allerdings besteht ein höheres Risiko für Leerstand, und die Wiederverkaufswerte steigen häufig nur langsam.
📊 Beispiel
- Stadtwohnung in Nürnberg: Kaufpreis 220.000 Euro, Jahresmiete 9.900 Euro → Kapitalrendite: 4,5 Prozent
- Haus auf dem Land: Kaufpreis 160.000 Euro, Jahresmiete 9.600 Euro → Kapitalrendite: 6 Prozent (mit höherem Risiko)
2. Kleine oder große Wohnungen?
Kleine Wohnungen (30 bis 50 Quadratmeter) in Universitätsstädten oder urbanen Zentren sind besonders ertragreich:
- Höhere Miete pro Quadratmeter
- Schnellere Vermietung
- Oft auch kurzfristig oder möbliert vermietbar
Größere Wohnungen mit über 90 Quadratmetern eignen sich besonders für Familien. Sie haben oft eine niedrigere Miete pro Quadratmeter, bieten jedoch langfristigere Mietverhältnisse.
3. Einfamilienhaus zur Vermietung: Solide, aber schwächer im Ertrag
Das klassische freistehende Einfamilienhaus eignet sich hervorragend für den Eigenbedarf, ist aber als Renditeobjekt weniger attraktiv:
- Hoher Kaufpreis durch großes Grundstück
- Nur eine Mietpartei → Risiko bei Leerstand
- Höhere Instandhaltungskosten
Die Kapitalrendite liegt meist bei 2,5 bis 3,5 Prozent. Für rein renditeorientierte Vermieterinnen und Vermieter ist diese Immobilienart daher oft weniger geeignet.
4. Mehrfamilienhäuser: Stabilität durch mehrere Einheiten
Mehrfamilienhäuser mit mindestens drei Wohneinheiten zählen zu den renditestärksten Immobilienformen:
- Geringere Verwaltungskosten pro Einheit
- Mietausfallrisiken werden auf mehrere Parteien verteilt
- Skalierbare Investitionsform
In mittelgroßen Städten wie Leipzig, Kassel oder Saarbrücken liegt die Ertragsquote auf den Kaufpreis oft zwischen 4,5 und 6 Prozent. Selbst konservativ kalkuliert bleibt damit mehr übrig als bei Einzelwohnungen.
5. Sonderfall: Immobilien mit gemischter Nutzung
Immobilien mit einem Anteil an Gewerbeflächen (zum Beispiel ein Laden im Erdgeschoss, darüber Wohnungen) können sehr einträglich sein. Gleichzeitig bestehen einige Herausforderungen:
- Höheres Leerstandsrisiko bei Gewerbeeinheiten
- Schwankende Nachfrage
- Komplexere Vertragsgestaltung und Verwaltung
Diese Form eignet sich eher für erfahrene Vermieterinnen und Vermieter mit höherer Risikobereitschaft.
💡 Empfehlungen für bestmöglichen Ertrag auf das eingesetzte Kapital
- Lage ist entscheidend: Eine durchschnittliche Immobilie in guter Lage ist oft rentabler als ein hochwertiges Objekt in abgelegener Umgebung.
- Klein starten: Kleine Wohnungen oder Häuser mit zwei Einheiten bieten einen einfachen Einstieg in die Vermietung.
- Sanierung nutzen: Durch gezielte Modernisierung lässt sich die Miete steigern und der Wert erhöhen.
- Mieterstruktur beachten: Die Zielgruppe – etwa Studierende, Singles, Familien oder ältere Menschen – beeinflusst die Fluktuation und Stabilität.
- Netto denken: Laufende Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen sollten in jede Kalkulation einbezogen werden.
Fazit
Wer auf nachhaltige Einnahmen aus Vermietung setzt, sollte nicht nur auf scheinbar günstige Objekte schauen. Die Wahl der passenden Immobilienart wirkt sich direkt auf die langfristige Rentabilität aus. Mehrfamilienhäuser und kleine Stadtwohnungen bieten im Allgemeinen die besten Chancen auf stabile Einnahmen, während Einfamilienhäuser eher für langfristige Wertsteigerung stehen. Eine ausgewogene Kombination kann für viele private Vermieterinnen und Vermieter der richtige Weg sein.